La loi Scellier, pour les investissements locatifs
La Loi Scellier est un dispositif exceptionnel permettant une réduction directe du montant de vos impôts, plutôt qu'une baisse du revenu imposable : cette réduction d’impôts peut atteindre 32% du montant de l'achat de votre bien immobilier. De plus, elle donne droit à un crédit d'impôt qui se reporte sur les années suivantes si votre bénéfice fiscal dépasse le montant de vos impôts annuels.
Ce dispositif s'adresse aux acquéreurs d'un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 destiné à la location.
Avec la Loi Scellier, vous pouvez :
• Devenir propriétaire sans apport et multipliez par 4 votre capital investi
• Economiser jusqu'à 22% ou jusqu'à 37% de la valeur de votre bien
• Vous assurer un revenu complémentaire pour la retraite.
Comment ça marche ?
Le dispositif Scellier propose 2 options fiscales :
- Loi Scellier classique : vous vous engagez à louer le logement pendant 9 ans minimum en respectant un plafond de loyer pour le locataire.
- Scellier Social ou Scellier intermédiaire : vous vous engagez à louer le logement pendant 9 ans minimum en respectant un plafond de loyer et un plafond de ressources pour le locataire.
En plus de la réduction d’impôt, vous bénéficiez d’une déduction spécifique de 30% sur votre revenu foncier imposable. Vous pouvez profiter d’une réduction d’impôt supplémentaire de 2% du prix de revient si vous louez votre logement pendant deux périodes successives de 3 ans au-delà de la période minimale de 9 ans.
Depuis le 1er janvier 2011, le taux de la réduction d’impôts pour les constructions respectant la norme BBC est majoré de 9 points par rapport aux logements Scellier neufs classiques.
| 2011 | 2012 | Durée | |
| Scellier | 13% | 9% | sur 9 ans |
| Scellier Social | 23% | 19% | sur 15 ans |
| Scellier BBC | 22% | 18% | sur 9 ans |
| Scellier Social BBC | 32% | 28% | sur 15 ans |
Autre nouveauté depuis le 1er janvier 2011, les plafonds de loyer des logements entrant dans le dispositif Scellier sont réajustés à la baisse ceci afin de protéger les acquéreurs tout en renforçant l'offre sociale locative. La diminution va de 26% à 14% selon les zones.
Quelles sont les conditions ?
- Vous vous engagez à louer le logement nu (c'est-à-dire non meublé) pendant minimum 9 ans à titre de résidence principale du locataire.
- L’engagement de location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble.
- Le logement dont vous faites l’acquisition doit être situé dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. La liste des communes concernées est répartie en 3 zones : zone A, B1 et B2. En zone C, il est tout de même possible de bénéficier du dispositif Scellier à la condition d’obtenir un agrément par dérogation au droit commun.
- Vous devez respecter le plafond de loyer au m² qui est déterminé selon la zone géographique et fixé par décret. Le loyer ne doit donc pas dépasser ce plafond. Les loyers ne doivent pas excéder le plafond fixé par décret (Nouveaux plafonds Scellier 2011)
- Un seul logement par an accordé et le plafond d’investissement retenu est de 300 000 €.
- Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du bailleur. Cependant, un ascendant ou descendant de l’investisseur peut louer le bien à condition d’avoir fait une déclaration fiscale indépendante.
Simulation à titre d'exemple
Avec 0 Euro d'apport, vous déduisez l'intégralité des intérêts d'emprunt. Votre investissement est financé en grande partie par le locataire (les loyers) et par l'Etat (la réduction d'impôt). Vous devenez donc propriétaire pour un coût très faible.
